Tipos de interés

Una hipoteca suele referenciarse a un determinado tipo de interés, como por ejemplo el archiconocido Euribor + lo que sea, pero además del menciado tipo, existen otros tantos que aunque no son tan nombrados no por eso dejan de estar presentes en más de una hipoteca.

De todos es sabido que el interés es el precio que se paga por el prestamo, porque además de devolverle a la entidad financiera el dinero prestado, hay que añadirle los intereses y estos se ajustan basandose en los mencionados tipos de interés mas un diferencial, con esto no vengo a complicar la elección de decidirse por uno u otro tipo, por que a fin de cuentas lo que verdaderamente cuenta es la TAE, que es el tipo que efectivamente vamos a pagar por el prestamo como veremos mas adelante.

Diferentes tipos

• Euribor a un año, es la media aritmética simple de los valores de los días con meracdo de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones en euros a plazo de un año.
• Mibor a un año, Tipo de interés utilizado antes de la creación del Euribor, definiendose como el precio del dinero en el mercado interbancario de Madrid. en la actualida este tipo de publica a los unicos efecttos de qplicación para los préstamos que fueran referenciados en su día a este tipo.
• IRPH-Bancos, Media de los préstamos hipotecarios para la financiacion de vivienda habitual a más de tres años de la banca privada. Se obtiene a partir de la información que los bancos envian al Banco de España.
• IRPH-Cajas, Media de los préstamos hipotecarios para la financiación de vivienda habitual a más de tres años de las Cajas de Ahorros. Se obtiene a partir de la información que las Cajas de Ahorros envian al Banco de España.
• IRPH- Total Entidades, Media de los préstamos hipotecarios para la financiación de viviendahabitual a más de tres años del total de las entidades. Se obtiene a partir de la información que el total de entidades hipotecarias envian al Banco de España,
• CECA, creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro, es el tipo medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos personales de 1 año a menos de tres años con garantia hipotecaria para adquisicion de vivienda libre.
• TAE Tasa Anual Equivalente, En la TAE se han tenido en cuenta todas las variables del préstamo hipotecario que ofertan las entidades financieras, tales como la periodicidad del pago, el tipo interes nominal, las comisiones iniciales y, muy importante el numero de cuotas a pagar por año

Imagen: ‘Stack of Coins

¿Que es la titulización?

La titulización es el mecanismo que han utilizado muchas entidades financieras de EEUU para reducir el riesgo asumido con las hipotecas subprime. Lo que hacen es traspasar a otros los riesgos de las subprime, quedandose estas entidades con las comisiones generadas por la venta de dichas titulaciones.

En definitiva ellos captan el riesgo y le pasan «la patata caliente» a otros y encima se benefician de las comisiones que generan la negociación de estos paquetes.

¿ Como ?

(Extrato sacado de Rankia)

los paquetes de titulizaciones de las hipotecas subprime fueron comprados en un primer nivel bajo la formula «hedge funds», y a su vez hubieron fondos de renta fija y planes de pensiones que compraron participaciones de estos hedge funds, formando un segundo nivel; y hubieron fondos que entraron a un tercer nivel, pues compraron los fondos que habían entrado en los hedge funds… y así, poco a poco, el producto se dispersó y en vez de haber una entidad que asumía el riesgo, cada hipoteca subprime tenía virtualmente millones de pequeños partícipes que ni sabían que su plan de pensiones o su fondo de ahorro conservador incluía también una pequeñísima parte de «una hipoteca de 240.000 euros concedida a una pareja de mileuristas con contrato temporal para que se compren una casa de 250.000 euros«..

Por todo esto seguro que alguien que usted conoce o usted mismo puede que tenga una pequeña parte de estas titulizaciones dentro de su fondo de pensiones.

Resumiendo: Es un instrumetno financiero que permite la conversión de los activos bancarios (creditos y prestamos) en titulos negociables en el mercado financiero, pudiendose ser vendidos en parte o en su totalidad.

¿ Como funcionan ?

Debe crearse una gestora independiente, una S.A., para constituir los fondos de titulización, la gestora negocia con una Entidad Financiera y pactan la cesión de un grupo de prestamos que, una vez seleccionados por su grado de riesgo, se utilizan en bonos con una rentabilidad fija y se ponen a la venta en el mercado.

La entidad financiera seguirá cobrando el credito a su cliente, por lo que mantendrá la relación con èste, pero las mensualidades pasaran al fondo de la gestora. La entidad financierea recibirá anticipadamente de la gestora los ingresos generados por la colocación de estos bonos, obteniendo financiación para otras operaciones de credito.

Se cede el riesgo y el margen financiero y se conserva la administración por la que se cobra una comisión que no está sujeta al riesgo.

Este es un invento norteamericano de mediados de los ochenta que como ha quedado demostrado ha tenido bastante auge en esta zona, para desgracia de muchos pequeños inversores que sin saberlo han adquirido un producto de alto riesgo.

Subasta sin ningún postor y simultanea

Trato aquí y continuando con el post «Ejecucion Hipoteca» en el que prometí otros dos post más como son «La subasta con postores» y éste que estas leyendo ahora, que trata de explicar las otras dos situaciones que se pueden dar en una subasta como consecuencia de la ejecución de una hipoteca:

1. Subasta sin nigún postor: Si en la subasta no hubiera ningún postor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por el 50 % de su valor de la tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si el acreedor en el plazo de veinte diasn no hiciese huso uso de esta facultad, se procederá al alzamiento del embargo a instancia del ejecutado.
2. Subasta simultanea: Cuando lo aconsejen las circunstancias, y a petición de cualquiera de las partes, el tribunal puede mediante providencia ordenar que se anuncie y celebre subasta de forma simultanea en la sede del juzgado ejecutor y, mediante exhorto, en uno o varios Juzgados de distintos partidos judiciales, donde radiquen, total o parcialmente, los bienes inmuebles subastados. En tal caso los postores podrán acudir libremente a cualquiera de las sedes de celebración y el tirbunal ejecutor no aprobará el remate hasta conocer las posturas efectuadas en todas ellas, citando personalmente a todos los postores que hubieran realizado indentica postura, para que comparexcan ante él a celebra una nueva licitación entre ellos, si dicho empate no se hubiera podido salvar mediante comunicación telefonica o de cualquier otra clase, durante la celebracion de las subastas simultaneas.

Imagen: Edificio Agora