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Ayudas para el alquiler
El Ministerio de la vivienda ha adoptado una serie de medidas para el apoyo a la emancipación de los jovenes e impulso al alquiler para los no tan jovenes. tambien se verán beneficiados por estas medidas los propietarios que saquen al mercado sus viviendas en este regimen.
A continuaciión las expongo resumidas aunque se pueden conseguir en la dirección http://www.eleconomista.es/imag/_v2/documentos/plan-apoyo-alquiler.pdf
Para los jovenes
Para los jovenes ocupados de entre 22 a 30 años cuyos ingresos no superen los 22.000 € brutos, o sea el 80 % de los jovenes serian beneficiarios de dichas ayudas.
las mencionadas ayudas a las que optan este 80% de jovenes consisten desde los 210 € mensuales para pagar la cuota a un un prestamo de 600 € para el pago de la fianza.
Para los no tan jovenes
Para todas aquellas personas sin limite de edad que vivan de alquiler y con unos ingresos netos anuales de 24.000 € disfrutaran de deducciones fiscales semejantes a la compra de una vivienda. o lo que es lo mismo un 10,05% de la cuota estatal del IRPF con un maximo de 9.015 €.
Para los arrendatarios
Estos disfrutaran desde el 1 de enero de una deducción fiscal del 100% de exección para los ingresos derivados de contratos que se realizen con jovenes menores de 35 años y del 50 % para el resto.
Todas estas medidas a priori estan muy bien para fomentar el alquiler mientras que no aparezca la picaresca a la que estamos tan acostumbrados. el tiempo lo dirá.
El alquiler de una vivienda
Demostrado está el interes por parte del gobierno por impulsar el alquiler de la primera vivienda, para jovenes – plan de emancipación- y no tan jovenes . Con el anuncio a bombo y platillo de todas las ayudas y beneficios fiscales que ofrecen a todos los que se decidan por esta via para encontrar vivienda en estos tiempos en los que parece casi imposible la adquisición de una de ellas en propiedad.
En este post voy a resumir lo que dice la «ley de arrendamientos urbanos de 1994» que viene aplicandose para todos los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.
En posteriores post tratare de las ayudas y beneficios fiscales que ofrece el ministerio para todos los que opten por este sistema, mientras tanto vamos al meollo de la cuestión:
Duración del contrato
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el inquilino manifieste al propietario con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración,
se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco
años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con
un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más,
La renta
La renta será la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el propietario exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su
defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
El propietario queda obligado a entregar al inquilino recibo del pago.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada , aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
La realización por el propietario de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración
del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía
que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero
en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda
exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.
los gastos
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del inquilino.
Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante
aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del inquilino.
Derechos y obligaciones de las partes
El propietario está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al inquilino.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el inquilino estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.
El inquilino deberá poner en conocimiento del propietario, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones.
En todo momento, y previa comunicación al propietario el inquilino podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al propietario. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino.
El propietario que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al
inquilino, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y
coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
El inquilino no podrá realizar obras sin el consentimiento por escrito del propietario, este podrá resolver el contrato cuando no haya autorizado la realización de dichas obras y podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el inquilino derecho de adquisición
preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes:
El inquilino podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo
de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el inquilino ejercitar el derecho
de retracto, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al inquilino de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Suspensión, resolución y extincion del contrato
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable.
La falta de pago de la renta o, de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al inquilino.
El subarriendo o la cesión inconsentidos.
La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por
el propietario cuando el consentimiento de éste sea necesario.
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas.
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del inquilino.
La no realización por el propietario de las reparaciones.
Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
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